IL MERCATINO - MULTIPROPRIETÀ

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MULTIPROPRIETÀ

Domanda:
Quote indeterminate e validità del contratto
Nel contratto preliminare di acquisto di una multiproprietà sono sorte contestazioni con la società proponente in merito alla ripartizione delle spese di gestione della multiproprietà stessa. E’ valido tale contratto anche se non viene fissata la propria quota millesimale di compartecipazione alla multiproprietà?
Risposta:
Le forme di multiproprietà hanno avuto nel passato diverse configurazioni giuridiche a seconda della normativa cui faceva riferimento il contratto di multiproprietà. Senza scendere nel dettaglio, che non è reso possibile dal contenuto generico del caso, possiamo prendere a riferimento una recente sentenza della Corte di Cassazione, la n. 6352/2010, che tratta proprio della declaratoria di invalidità di un contratto preliminare di multiproprietà.
L’acquirente, dopo aver pagato alcune rate del mutuo relativo all’acquisto della settimana n. 13 di un appartamento determinato precisamente con il numero 221, di cui era allegata la planimetria, chiedeva al tribunale la dichiarazione di indeterminatezza dell’oggetto del contratto e quindi di nullità del contratto preliminare in quanto il contratto di multiproprietà ha per oggetto non l’intera unità abitativa, ma una semplice quota della medesima, di cui aveva acquisito il “godimento pieno ed esclusivo per un lasso di tempo della durata minima di sette giorni”, senza però che ne fosse indicata precisamente la misura dei millesimi di sua compartecipazione, di tal che non era possibile stabilire con quali criteri dividere ad esempio le spese di gestione. Tribunale e Corte d’appello, con varie motivazioni, respingevano la richiesta del ricorrente mentre essa veniva accolta dalla Corte di Cassazione.
Quest’ultima, nella sentenza sopra menzionata, dopo aver ricordato che la “multiproprietà immobiliare è caratterizzata dal diritto di godimento turnario di un medesimo bene da parte di una pluralità di soggetti” riconferma l’orientamento prevalente della giurisprudenza nel considerare la multiproprietà come “il trasferimento, da parte del soggetto proprietario di un determinato complesso immobiliare, di una quota di comproprietà della stessa unità immobiliare compresa in tale complesso ad ogni singolo acquirente con il vincolo perpetuo di uso ternario tra i vari acquirenti in periodi predeterminati e ciclici con vincolo di immodificabilità della destinazione e di indivisibilità della cosa.”
Quanto poi al regime giuridico cui deve sottostare la multipropropietà, la Corte riconferma il riferimento costante alle norme sulla “comunione e, limitatamente alle parti ed ai servizi in comune a tutti i multiproprietari, al condominio”.
Orbene, la mancanza di indicazione della quota di millesimi di comproprietà o almeno degli elementi sufficienti a determinarne la misura, incide sulla determinatezza dell’oggetto del contratto che quindi deve considerarsi nullo e non è sufficiente fare riferimento, per la determinazione dei millesimi, al contratto definitivo ancora da stipulare, perché, ricorda la Corte, “dovendo il contratto preliminare contenere tutti gli elementi essenziali del futuro contratto definitivo, è evidente che tra essi deve essere compresa la quota della sua effettiva misura … atteso che il godimento turnario dello stesso alloggio da parte dei vari comproprietari in diversi periodi dell’anno incide sull’entità delle rispettive quote di pertinenza (non avendo la stessa incidenza sul piano del godimento di un bene sito ad esempio in località marina averne la disponibilità in una settimana compresa nei mesi di luglio od agosto o piuttosto in altri periodi dell’anno) con i suoi inevitabili riflessi in particolare sul relativo prezzo di vendita e sulla entità della partecipazione alle spese comuni.”

PAGAMENTO DELL’ICI
Possesso di box adiacente la prima casa
Possiedo un appartamento adibito ad abitazione principale ed un box in uno stabile adiacente, visto che il mio di box non ne possiede. Ho classificato il box come pertinenza per cui al momento dell’acquisto ho potuto usufruire dello sconto fiscale del 36 % per una buona parte della somma spesa. Ora però, al momento di pagare l’ici, credendo di non dovere nulla visto che si trattava di pertinenza dell’abitazione, vengo a sapere che il regolamento comunale dispone che l’esenzione dall’ici è consentita solo al box situato nello stesso immobile in cui si trova l’abitazione. Mi sembra un’ingiusta diversità di trattamento per chi si è sforzato, a sue spese, di togliere dalla strada un veicolo, con il disagio poi di non avere il parcheggio nello stesso stabile, e per questo poi viene punito con l’obbligo di pagare l’ici.

Si tratta di un problema già sollevato in altre occasioni e che per ora non trova una soluzione univoca: infatti il codice civile che stabilisce che (art. 817) “sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima.”
Il successivo art. 818 c.c. stabilisce che “gli atti ed i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze , se non è diversamente disposto”.
E’ proprio su quest’ultima parte (se non è diversamente disposto) ed anche sulla base di un’interpretazione del Consiglio di Stato, che il ministero delle finanze (circolare n . 114/1999) ha attribuito ai comuni la facoltà di regolamentare in dettaglio il regime delle pertinenze.
Ciò vale sia per il tipo di pertinenza che anche per il loro numero: infatti alcuni comuni concedono l’esenzione dall’ici solo di una sola pertinenza per ogni abitazione.
Cominciano però ad essere contestate queste disposizioni, come nel caso della Commissione Tributaria Provinciale di Bologna, che ha considerato illegittima la parte del regolamento del comune che esclude dall’esenzione ici la seconda pertinenza.
Ancora più assurda è l’esclusione dall’esenzione ici del box non situato nello stesso stabile dell’appartamento, perché l’utilizzo del box non ha solo funzione privata di ricovero autoveicolo ma anche funzione pubblica di mantenere libera la strada da occupazione di mezzi, problema notevole per la circolazione stradale.
Per ora comunque non risultano sentenze specifiche nel merito e quindi, se non si vuole affrontare un contenzioso in sede tributaria, occorrerà attenersi a quanto stabilito dal regolamento comunale e pagare l’intera ici nel mese di dicembre, compresa quindi la parte che non è stata versata nel mese di giugno.

18/07/2010 - pubblicato sul Il Mercatino n. 28