IL MERCATINO - CONDOMINIO E VALIDITÀ DELLE DELIBERE Delibera di riparto delle spese nulla se si discosta dai criteri

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CONDOMINIO E VALIDITÀ DELLE DELIBERE Delibera di riparto delle spese nulla se si discosta dai criteri

Domanda:
La decisione di rifare il tetto dell’edificio condominiale è stata accompagnata da una delibera di ripartizione delle spese a favore della quale hanno votato tutti i condomini presenti. Si può fare ricorso anche se sono passati più di trenta giorni? Può ricorrere anche il condomino che ha votato a favore di tale delibera?
Risposta:
Innanzitutto riprendiamo le disposizioni del codice civile in merito alla ripartizione delle spese condominiali. Secondo l’art. 1123 cod. civ. “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.”
In sostanza le spese vanno ripartite, come principio generale, in base ai propri millesimi di proprietà, a meno che il regolamento condominiale di natura contrattuale (annesso al rogito) non fissi esclusioni od aggravi a favore o carico di uno o più condomini, nel qual caso tale disposizione si considera valida in quanto sottoscritta con libera scelta di tutti i condomini.
Il secondo comma dell’art. 1123 c.c. dice che “Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.”
Quindi se ad esempio esiste un impianto di riscaldamento centralizzato ma un locale magazzino non è collegato, alle spese di gestione e manutenzione dell’impianto di riscaldamento il proprietario di tale locale non deve partecipare: parteciperà invece alle spese di adeguamento dell’impianto alle norme di legge in quanto comproprietario dello stesso.
Il terzo comma dell’art. 1123 c.c. dice che “Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.”
Se infine un condominio è costituito da due palazzine ed è stato rifatto il tetto di una sola, alle relative spese devono partecipare solo i condomini cui il tetto in questione fa da protezione, a meno che diversamente disponga il regolamento condominiale contrattuale.
Venendo al quesito, occorre ricordare che le delibere condominiali, in materia di ripartizione delle spese, devono attenersi rigidamente all’art. 1123 cod. civ. ma essendo possibile che ciò non avvenga, occorre distinguere due differenti situazioni concrete, che danno luogo a due soluzioni radicalmente diverse.
C’è il caso di delibere che ripartiscono le spese di un’opera di manutenzione straordinaria, come il rifacimento del tetto, in maniera difforme da quella di legge, senza decidere nel concreto che sia necessario adottare un criterio di ripartizione diverso dall’art. 1123: in tal caso la delibera è annullabile ed il ricorso va presentato entro 30 giorni dalla sua approvazione, se presenti in assemblea, o dal ricevimento del verbale, se assenti.
Se invece nel corso dell’assemblea si pone esplicitamente la scelta fra il criterio di legge e quello in deroga, ed il secondo viene adottato, non si è in presenza soltanto di una ripartizione in contrasto con la legge, ma anche di una delibera che modifica i criteri di legge, per la cui validità occorre il voto favorevole di tutti i partecipanti al condominio: in questo caso la delibera è radicalmente nulla ed il ricorso può essere presentato in qualunque momento anche dal condomino che in assemblea ha votato a favore.
In tal senso la sentenza della Corte di Cassazione n. 6714 del 19 marzo 2010, ha stabilito che, per distinguere se si è in presenza di una delibera affetta o meno da nullità, è necessario verificare se: “a) oggetto della deliberazione dell’assemblea fosse stata o meno la previsione e quindi l’adozione del criterio di ripartizione della spesa ovvero se b) l’assemblea - senza compiere alcuna determinazione in ordine ai criteri di riparto da adottare - si fosse limitata ad approvare la ripartizione; c) ove si versasse nell’ipotesi sub a) la delibera, qualora fosse stata adottata in violazione dei criteri di cui all’art. 1123 c.c., sarebbe stata affetta da nullità che può essere fatta valere, ex art. 1421 c.c., da qualunque interessato e quindi anche dal condomino che ha espresso voto favorevole (Cass. 5626/2002), indipendentemente dal decorso del termine sancito per l’impugnazione delle delibere annullabili”.

SERVITU’ DI PASSAGGIO
Si estingue una servitù di transito ad una sorgente ormai esaurita?
Con l’acquisto di una vecchia casa in campagna e terreno annesso c’è anche l’imposizione di una servitù di passaggio sul terreno, a favore di un vicino, ad una sorgente che da tempo risulta esaurita. Si può considerare estinta tale servitù oppure vale anche se la sorgente non dà più acqua?

L’art. 1073 del codice civile dice che la servitù si estingue per prescrizione quando non se ne usa per venti anni. Il termine decorre dal giorno in cui si è cessato di esercitarla. Agli effetti dell’estinzione si computa anche il tempo per il quale la servitù non fu esercitata dai precedenti titolari. La prova di tale mancato utilizzo spetta al titolare del fondo servente che deve dimostrare che il titolare della servitù non l’ha utilizzata per oltre un ventennio (Cassazione n. 6647/91).
Secondo l’art. 1074 del codice civile l’impossibilità di fatto di usare della servitù e il venir meno dell’utilità della medesima non fanno estinguere la servitù, se non è decorso il termine ventennale indicato dall’art. 1073 c.c. .
Infatti per la Corte di Cassazione (n. 10018/97) “ai sensi dell’art. 1074 c.c. quando venga a cessare l’utilitas della servitù o la concreta possibilità di usarne, il vincolo rimane allo stato di quiescenza, ma non si estingue se non per effetto della prescrizione nel termine di cui all’art. 1073 c.c. Pertanto, fino al momento in cui è possibile il ripristino del suo esercizio la servitù deve essere tutelata, poiché l’esercizio effettivo della stessa non è condizione della sua esistenza, permanendo il potere sul fondo servente anche se l’esercizio della servitù non sia materialmente possibile.”
Quindi, per rispondere al quesito si dovrà verificare se siano o meno trascorsi i vent’anni suddetti dall’ultima volta in cui il titolare ha fatto uso della servitù e, in caso affermativo, se quest’ultimo avanza pretese su tale diritto, presentare le prove del verificarsi dell’estinzione.

11/07/2010 - pubblicato sul Il Mercatino n. 27