IL MERCATINO - TRASFERIMENTO IMMOBILIARE Donazione per acquisto di altro immobile prima casa

Consigli utili e notizie interessanti per ben comprare - vendere - affittare - trasformare - ristrutturare a cura dello Studio Ferrari - Milano

TRASFERIMENTO IMMOBILIARE Donazione per acquisto di altro immobile prima casa

Domanda:
Il proprietario di un appartamento acquistato due anni fa con le agevolazioni prima casa ha l’opportunit‡ di acquistarne un altro pi? grande per aumentate esigenze familiari. Per usufruire delle agevolazioni prima casa anche sul nuovo acquisto À possibile ad esempio donare al figlio l’attuale appartamento e, non essendo egli pi? proprietario di altro immobile, avere lo sconto fiscale sull’acquisto del nuovo?
Risposta:
Si tratta di due situazioni diverse che danno luogo a due risposte contrastanti: se sono aumentate le esigenze familiari o per qualsiasi motivo si decida di cedere l’attuale prima casa prima che siano trascorsi cinque anni dal suo rogito d’acquisto, À possibile farlo senza perdere i requisiti prima casa purchÈ entro un anno si proceda all’acquisto di un altro appartamento da adibire ad abitazione principale. In tal modo si À in presenza di una situazione tutelata dalla norma che non d‡ luogo a conseguenze fiscali. Se invece si vuole donare un immobile acquisito con le agevolazioni, vale sempre il termine dei cinque anni, prima dei quali il trasferimento dell’immobile produce l’applicazione dell’aliquota di registro, ipotecaria e catastale ordinaria, con la conseguenza che si dovr‡ pagare la differenza fra quanto versato come aliquota agevolata e quanto dovuto come aliquote ordinarie, oltre agli interessi di mora e ad una sanzione del 30% su tale differenza.

LOCAZIONE DI IMMOBILI E VIZI DELLA COSA LOCATA
Vizi della cosa presa in locazione e riduzione del canone

Una volta stipulato un contratto di locazione ci si accorge di alcuni vizi dell’appartamento: si puÚ chiedere la risoluzione del contratto o almeno una riduzione del canone?

Il problema sta nel verificare se il vizio dell’immobile fosse conosciuto o conoscibile con gli ordinari strumenti della normale diligenza o se invece fosse stato occultato dal locatore o non facilmente conoscibile dal conduttore.CiÚ premesso vale quanto ribadito dalla sentenza n. 25278/2009 della Cassazione secondo la quale quando il conduttore, all’atto della stipulazione del contratto di locazione, non abbia denunziato i difetti della cosa da lui conosciuti o facilmente riconoscibili, deve ritenersi che abbia implicitamente rinunziato a farli valere, accettando la cosa nello stato in cui risultava al momento della consegna, e non puÚ, pertanto, chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone, nÈ il risarcimento del danno o l’esatto adempimento, nÈ avvalersi dell’eccezione di cui all’art. 1460 cod. civ., dal momento che non si puÚ escludere che il conduttore ritenga di realizzare i suoi interessi assumendosi il rischio economico dell’eventuale riduzione dell’uso pattuito ovvero accollandosi l’onere delle spese necessarie per adeguare l’immobile locato all’uso convenuto, in cambio di un canone inferiore rispetto a quello richiesto in condizioni di perfetta idoneit‡ del bene al predetto uso.

COMPRAVENDITA IMMOBILI
Obbligo di inserimento di dati catastali aggiornati

La recente manovra finanziaria ha innovato gli adempimenti per la compravendita di immobili? Se sÏ, solo per quelli non accatastati o per tutti?

Precisiamo innanzitutto che la manovra finanziaria integrativa À contenuta nel decreto legge n. 78 del 31 maggio 2010, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 125 dello stesso 31 maggio. Ricordiamo anche che il decreto legge À immediatamente applicativo ma necessita di approvazione definitiva del Parlamento entro 60 giorni dalla sua emanazione, per cui durante il suo percorso parlamentare puÚ subire (ed À probabile che subisca) modifiche, per cui quanto diremo vale allo stato della normativa: effettueremo comunque nei prossimi numeri le necessarie integrazioni, se vi fossero nel testo definitivo. CiÚ premesso, la risposta al quesito riguarda una modifica che il suddetto decreto legge apporta all’art. 29 della legge n. 52/1985, che cosÏ dispone: ìnegli atti con cui si concede l’ipoteca o di cui si chiede la trascrizione, l’immobile deve essere designato anche con l’indicazione di almeno tre dei suoi confini.î L’art. 19, comma 14 del decreto legge 78/2010 vi aggiunge un ulteriore comma 1 bis secondo il quale ìgli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati gi‡ esistenti devono contenere, per le unit‡ immobiliari urbane, a pena di nullit‡, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformit‡ allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformit‡ con le risultanze dei registri immobiliari.î In sostanza si stabilisce che:
- la norma riguarda non tutti gli immobili ma solo i fabbricati classificati (o da classificare) urbani gi‡ esistenti;
- coinvolge ogni atti di costituzione, trasferimento, scioglimento di comunione, relativi a diritti reali, quindi non solo al diritto di propriet‡ ma ad esempio di usufrutto, uso ed abitazione;
- in tali atti non basta indicare soltanto le relative particelle catastali ma integrare tali informazioni con le planimetrie catastali gi‡ depositate, accompagnate dalla dichiarazione nel rogito che tali dati e planimetrie corrispondono allo stato reale dei fatti;
- impone un ulteriore obbligo al notaio di verificare la corrispondenza fra i dati inseriti nel catasto e quelli che possono essere rilevati dai registri immobiliari, relativi al fabbricato oggetto del dell’atto notarile;
- il mancato inserimento di tali integrazioni o la loro non corrispondenza allo stato reale dei fatti comporta la nullit‡ dell’atto, vizio che puÚ essere fatto valere in qualunque momento;
- le disposizioni di cui sopra sono applicabili a partire dal 1 luglio del 2010.
Scopo di tale norma À quello di far emergere, assieme ad altre disposizioni contenute nello stesso art. 19 del decreto legge n. 78/2010, non solo fabbricati urbani non accatastati, ma anche modifiche di destinazione d’uso, integrazioni ed ogni variazione sostanziale nella situazione fisica e giuridica di fabbricati gi‡ accatastati, con il risultato finale di consentire una pi? equa tassazione dei fabbricati.

27/06/2010 - pubblicato sul Il Mercatino n. 25