IL MERCATINO - DECRETO LEGGE SFRATTI E NUOVE OPPORTUNITÀ PER PROPRIETARI ED INQUILINI DISAGIATI DI STIPULA CONTRATTI DI LOCAZIONE

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DECRETO LEGGE SFRATTI E NUOVE OPPORTUNITÀ PER PROPRIETARI ED INQUILINI DISAGIATI DI STIPULA CONTRATTI DI LOCAZIONE

Domanda:
Sono proprietario di un appartamento in cui è in corso lo sfratto esecutivo dell’inquilino che però, avendo 68 anni, rientra nelle condizioni di proroga fino al 30 giugno 2004. Ora un nuovo decreto legge del governo ha spostato tale termine al 31 ottobre ma con possibilità di meglio definire la vertenza con l’inquilino stipulando un nuovo contratto, di cui non conosco le caratteristiche e la convenienza. Ho anche sentito dire che questo decreto legge può coinvolgere tutti i proprietari di casa che vogliono affittare, quindi anche se non hanno in corso procedimenti di sfratto. In che senso?
Risposta:
La situazione delle locazioni in Italia si è sempre mossa fra livelli di alcuni affitti a volte poco remunerativi per i proprietari ed altri troppo elevati ed insopportabili per la maggior parte degli inquilini od aspiranti tali.
Di fronte a questa situazione spesso i governi hanno adottato soluzioni di rinvio o proroghe automatiche, sia dei contratti che dell’esecuzione di sfratti già esecutivi, ma anche di recente la Corte Costituzionale ha bocciato tale tattica per cui il governo ha emanato il 13 settembre 2004 un decreto legge che propone una soluzione (anche questa in parte temporanea) per fronteggiare tale problema, e che ha suscitato qualche consenso (Confedilizia), qualche perplessità di altre associazioni di proprietari (es. Asppi) e la contrarietà più o meno forte delle organizzazioni degli inquilini.
Vediamo comunque le caratteristiche principali del decreto legge n. 240 del 13 settembre 2004:
1) si riferisce agli inquilini sfrattati che avevano ottenuto una proroga nell’esecuzione del loro sfratto al 30 giugno 2004, in quanto nella loro famiglia vi è un portatore di handicap grave o un ultrasessantacinquenne, che non siano in possesso di altra abitazione o di redditi sufficienti per locare una nuova abitazione, ai sensi della circolare del ministero lavori pubblici del 23/2/01; si calcola che siano circa 26.000 le famiglie in queste condizioni, residenti nei comuni ad alta densità abitativa;
2) l’esecuzione dello sfratto è rinviata al 31 ottobre 2004 (ma è possibile che sia ulteriormente spostata in sede di conversione del decreto legge da parte del Parlamento causa la ristrettezza dei termini per usufruire della nuova normativa) a condizione che l’inquilino di cui sopra invii alla cancelleria del giudice (mediante raccomandata con avviso di ricevimento) una comunicazione o dichiari all’ufficiale giudiziario che procede all’esecuzione dello sfratto (che ne redige processo verbale) di volersi irrevocabilmente avvalere di una delle nuove tipologie di contratto contenute nel decreto legge n. 240/04 e di seguito descritte; senza tale dichiarazione la procedura di sfratto segue il suo corso, senza subire rinvio;
3) la cancelleria del tribunale o l’ufficiale giudiziario che hanno ricevuto la suddetta dichiarazione irrevocabile da parte dell’inquilino comunicano al locatore il differimento dello sfratto, in modo che le parti abbiano anche il tempo di procedere ad un nuovo accordo in base alle tipologie di contratto successivamente illustrate;
4) il decreto legge 240/04 prevede sostanzialmente due strade e cinque tipologie di contratti:
- una strada cerca di favorire l’accordo diretto fra proprietario-locatore ed inquilino-sfrattato, attraverso incentivi e contributi;
- l’altra coinvolge come intermediari i comuni che potranno stipulare contratti particolari con proprietari-locatori per poi concedere ai suddetti inquilini disagiati gli immobili locati, alle condizioni che vedremo.
Fatte queste premesse, vediamo quali sono le nuove tipologie contrattuali previste, riguardanti sempre ed esclusivamente gli inquilini con sfratto esecutivo prorogato di cui sopra:
1) un primo tipo di contratto riguarda direttamente il proprietario-locatore che ha dato corso allo sfratto esecutivo ed il suo inquilino sfrattato ma sotto proroga perché in possesso delle condizioni descritte all’inizio.
Essi possono stipulare un nuovo contratto per la durata minima di 12 mesi e massima di 18 mesi, cui si applicano esclusivamente le norme del codice civile di cui agli artt. 1571 e seguenti (più favorevoli ai proprietari) invece della legge n. 431/98.
Al locatore viene conferita, in unica soluzione, una integrazione dell’importo previsto nel nuovo contratto (gli eventuali incrementi restano a carico del conduttore) pari a 5.000 euro nei comuni di 500.000 e più abitanti; di 4.000 euro nei comuni tra 100.000 e 500.000 abitanti, di 3.000 euro nei comuni fino a 100.000 abitanti; i comuni possono deliberare riduzioni o anche esenzioni dall’ici sugli immobili oggetto di tali contratti mentre non si ha diritto ad altre agevolazioni su irpef e imposta di registro;
2) un secondo tipo di contratto prevede che l’inquilino soggetto allo sfratto stipuli con qualunque locatore un contratto di durata tre anni, prorogabile di altri due anni solo dietro accordo esplicito delle parti, ma a canone concordato e non libero, quindi entro i valori previsti dalla legge 431/98 e vigenti nel comune in cui si trova l’alloggio locato.
Al locatore spetta un contributo in conto canoni ancora da riscuotere dall’inquilino di importo pari a quello previsto al precedente punto 1 (da 3000 a 5000 euro secondo gli abitanti del comune). Inoltre, poiché il canone è inferiore a quello di libero mercato, si applica una doppia ulteriore agevolazione che prevede una tassazione irpef solo sul 25,5% del canone riscosso e un’imposta di registro applicabile sul 70% del canone annuo; anche per questi immobili i comuni possono deliberare riduzioni o esenzioni dall’ici;
3) gli inquilini con sfratto esecutivo possono stipulare direttamente con altro proprietario-locatore un contratto di locazione di durata quatto anni, prorogabile di altri quattro solo dietro esplicito accordo delle parti, soggetto alle norme del codice civile e non a quelle della legge 431/98, a canone libero. Anche in questo caso al locatore spetta un contributo unico in conto canoni da riscuotere di importo pari a quello indicato al precedente punto 1 (da 3000 a 5000 euro secondo gli abitanti del comune) oltre al calcolo dell’irpef sul 59,5% dei canoni riscossi e dell’imposta di registro sul 70% del canone, con possibilità di riduzione o esenzione dall’ici eventualmente deliberata dai comuni;
4) un quarto tipo di contratto coinvolge direttamente i comuni che possono stipulare contratti di locazione con proprietari, di durata fino a due anni non rinnovabili, a canone libero, da dare agli inquilini di cui sopra mediante concessione amministrativa (di durata massima pari a quella della locazione): il comune si obbliga
- al pagamento del canone
- al rilascio dell’immobile alla scadenza fissata
- al risarcimento degli eventuali danni arrecati all’immobile dall’inquilino.
Il locatore quindi ha piena garanzia di riscossione del canone e facilità di liberazione dell’immobile alla scadenza in quanto l’utilizzatore non è un vero e proprio inquilino ma solo titolare di una concessione amministrativa la cui scadenza può essere fatta rispettare senza le procedure dello sfratto ma mediante l’utilizzo della stessa polizia urbana.
Questi contratti possono essere sostituiti prima della scadenza se locatore e conduttore stipulano direttamente un nuovo contratto a canone convenzionato, di durata minima tre anni ma non rinnovabile alla scadenza salvo diverso esplicito accordo delle parti.
Per la stipula di questi contatti spetta ai comuni un contributo fisso pari a 5000 euro se con 500.000 e più abitanti; a 4.000 euro fra 100.000 e 500.000 abitanti; a 3.000 euro fino a 100.000 abitanti; ai locatori spettano il calcolo agevolato dell’irpef sul 59,5% del canone riscosso e un’imposta di registro sul 70% dello stesso; possibilità di riduzione ici se deliberata dal comune e applicazione al contratto delle norme del codice civile;
5) infine i comuni possono stipulare con locatori contratti della durata di tre anni, prorogabili di altri due solo dietro esplicito accordo delle parti, a canone concordato (non libero) sulla base degli accordi previsti dalla legge 431/98; tali alloggi potranno essere dati in concessione amministrativa agli inquilini disagiati con sfratto esecutivo per la durata massima pari a quella della locazione. Anche in questo caso il comune si impegna direttamente all’integrale pagamento del canone, a liberare l’alloggio alla scadenza ed a risarcire il proprietario degli eventuali danni recati all’immobile dal conduttore. Al comune spetta una somma pari a quella di cui al punto 4), mentre al locatore spetta un calcolo agevolato dell’irpef solo sul 25% dei canoni riscossi ed un’imposta di registro sul 70% degli stessi; i comuni possono poi deliberare eventuali riduzioni o esenzioni ici.

01/07/2005 - pubblicato sul Il Mercatino n. 26