La casa rimane sempre e comunque il bene primario per eccellenza, necessità per tutti, bisogno fondamentale tanto per la famiglia quanto per l’individuo. Un sogno, un’aspirazione, un traguardo tanto ambito quanto irrinunciabile, per il quale siamo disposti a qualunque sacrificio. E per chi cerca casa il Mercatino resta ancora, fra i tanti oggi disponibili, uno degli strumenti privilegiati, certo fra i più affidabili. Questo non soltanto per i servizi e le informazioni di carattere economico che fornisce e per la sua presenza in edicola ormai pluridecennale (fin dal 1977), ma anche e soprattutto per il fatto che il settore immobiliare rappresenta da solo un buon 25 per cento dei più di 13 mila annunci pubblicati ogni settimana.
Così, consapevoli di questo ruolo ormai insostituibile nell’informazione e delle aspettative dei nostri Lettori, coerenti con le scelte di principio fatte già nel 1977, abbiamo deciso di proporre questa nuova rubrica contenente la sintesi delle ordinanze e degli avvisi delle vendite giudiziarie immobiliari in corso nella regione Friuli Venezia Giulia (consultabili anche in Internet sul sito ilmercatino.it). Sì, perché quello delle aste immobiliari, pur essendo in gran parte ancora sconosciuto, è uno strumento che si può rivelare non solo utile per risolvere il “problema casa” ma può anche consentirci di risolverlo in modo molto conveniente, con un risparmio considerevole rispetto ai valori di mercato.
Inoltre, il compratore può considerarsi al riparo da brutte sorprese: chi acquista all’asta ha la garanzia che sull’immobile non gravano pesi né vincoli di alcun genere se non quelli eventualmente indicati negli avvisi di vendita.
Una scelta editoriale, anche quest’ultima, che testimonia e sottolinea ancora una volta, in modo concreto, la vocazione primaria del Mercatino di voler continuare ad essere sempre e sempre più un giornale di servizio, un giornale di informazione, un vero e proprio giornale di economia. Insomma, senza voler fare tante chiacchiere: di voler continuare ad essere un giornale utile.
Partecipare alle aste immobiliari non è semplicissimo, ma nemmeno tanto complicato, e può alle volte consentire buoni affari: bisogna prendere visione del provvedimento che dispone la vendita forzata, quindi rivolgersi direttamente ai tribunali, versare una cauzione ed essere pronti a pagare l’intero importo entro 60 giorni dall’aggiudicazione. Ultimamente la procedura è diventata più semplice grazie agli accordi stipulati fra banche e tribunali che semplificano l’accesso ad un mutuo. Quelle che seguono, e che vi invitiamo a leggere, sono alcune informazioni di carattere generale – si concluderanno la prossima settimana con un interessante “glossario” tecnico – che possono favorire un primo approccio consapevole a questa ulteriore interessante opportunità
a disposizione di chi cerca casa.

Antonio Denich

Cosa sono le aste giudiziarie
Le aste giudiziarie sono uno strumento per attuare la vendita forzata di un bene. La legge prevede che, se un privato o una società sono gravati da debiti insoluti, i loro beni (sia mobili che immobili) possano essere oggetto di vendita forzata. Viene così permesso ai creditori di assicurarsi il soddisfacimento del loro avere e all’acquirente di ottenere i diritti sul bene che spettavano a colui che ha subito l’espropriazione, fatti salvi gli effetti del possesso di buona fede. Non sono però opponibili all’acquirente i diritti acquistati da terzi sulla cosa, se i diritti stessi non hanno effetto in pregiudizio del creditore pignorante e dei creditori intervenuti nell’esecuzione.
Chiunque voglia acquistare un immobile tramite una procedura giudiziaria deve per prima cosa leggere con attenzione il provvedimento del giudice che dispone la vendita e che riporta, fra l’altro, l’ubicazione e la composizione dell’immobile, il prezzo base fissato, le modalità della vendita (con o senza incanto, direttamente a mezzo giudice dell’esecuzione o con delega a professionista) e quelle di partecipazione (importo e modalità del deposito cauzionale, termine per la presentazione della domanda, indicazione del tribunale e della relativa cancelleria o nominativo del professionista delegato alla vendita, numero del procedimento e parti dello stesso). Successivamente bisogna prendere visione della consulenza tecnica di stima: essa descrive l’immobile, il suo stato manutentivo, le caratteristiche, allega planimetrie e foto, e indica se lo stesso è occupato (in tal caso il giudice – con il decreto di trasferimento – ingiungerà all’eventuale occupante di rilasciare l’immobile). Qualora il giudice dell’esecuzione abbia designato un custode dell’immobile, lo si può contattare e fissare un appuntamento per una visita.
Le modalità con le quali si possono svolgere le aste giudiziarie sono essenzialmente di due tipi: vendita senza incanto e vendita con incanto. Le leggi 263/05 e 52/06 prevedono che in via preliminare venga adottata la modalità senza incanto, purché non vi siano opposizioni o se su di esse si raggiunga l’accordo. Solo in subordine, nel caso in cui l’asta senza incanto non ottenga risultati, si potrà procedere alla vendita con incanto.

VENDITA SENZA INCANTO
Nella vendita senza incanto (senza gara) i partecipanti all’asta presentano le loro offerte d’acquisto in busta chiusa alla cancelleria del tribunale con l’indicazione del prezzo, del tempo e del modo di pagamento e di ogni altro elemento utile alla valutazione dell’offerta. Tali buste saranno aperte nell’udienza fissata per l’esame delle offerte alla presenza dei vari offerenti. Sull’offerta, il giudice dell’esecuzione sente le parti e i creditori iscritti. Se essa è superiore al valore dell’immobile aumentato di un quinto, viene considerata senz’altro accolta. Se, invece, è inferiore a tale valore, il giudice non può procedere con la vendita se vi è il dissenso del creditore procedente o se ritiene che vi siano concrete possibilità di miglior vendita col sistema dell’incanto.
Se vi sono più offerte valide, viene indetta una gara tra gli offerenti assumendo come prezzo a base d’asta il valore dell’offerta più alta. Se, invece, la gara non può aver luogo per mancanza di adesioni da parte degli offerenti, il giudice potrà decidere se disporre la vendita a favore del maggior offerente oppure ordinare l’incanto. Il giudice dell’esecuzione, a conclusione della vendita, dispone con decreto le modalità di versamento del prezzo ed il termine entro il quale deve essere effettuato tale versamento.

VENDITA CON INCANTO
Nella vendita con incanto si realizza immediatamente una gara fra i diversi offerenti. Il giudice dell’esecuzione stabilisce, con ordinanza, le modalità con le quali effettuare la vendita, il prezzo base dell’incanto, il giorno e l’ora dell’asta, la misura minima dell’aumento da apportarsi alle offerte, l’ammontare della cauzione, le modalità e il termine entro il quale il prezzo deve essere depositato. Le offerte non sono efficaci se non superano il prezzo base d’asta o l’offerta precedente nella misura indicata nell’ordinanza di vendita. Ogni offerente non è più tenuto per la sua offerta nel momento in cui essa è superata da un’altra, anche se poi questa viene dichiarata nulla.

NORME GENERALI
Il decreto con il quale il giudice dell’esecuzione dispone il trasferimento del bene espropriato all’aggiudicatario ha l’ulteriore effetto di provocare la cancellazione di tutti i gravami sull’immobile quali ipoteche e pignoramenti (cosiddetto “effetto purgativo o liberatorio della vendita forzata immobiliare”).
Al fine di consentire una più larga partecipazione alle aste giudiziarie, tradizionalmente riservate ad alcuni operatori professionali, la nuova normativa prevede l’obbligo di pubblicazione dell’avviso di vendita, dell’ordinanza del giudice e della relazione di stima sulla stampa e in internet almeno quarantacinque giorni prima del termine per la presentazione delle offerte o della data dell’incanto.
Tali documenti forniscono informazioni utili per una partecipazione più oculata all’asta quali la descrizione del bene, le iscrizioni e trascrizioni che gravano sullo stesso, i dati catastali e le eventuali variazioni, la sua destinazione d’uso ed i possibili abusi riscontrati, il valore del bene con indicazione del criterio di stima che il professionista incaricato della perizia ha usato.
Sempre in funzione di una partecipazione consapevole, la nuova normativa ha istituito la figura del custode. A differenza di quanto accadeva in precedenza, di fatto, la nomina avverrà in favore di un terzo. Ciò dovrebbe procurare molteplici vantaggi. Innanzitutto, sarà possibile visitare l’immobile e, inoltre, verrà favorita una gestione dinamica in termini di valorizzazione del fabbricato. La nomina in favore del debitore si avrà solo nelle ipotesi in cui questi occupi l’immobile o quando il giudice ritenga che la sua sostituzione non abbia alcuna utilità.

PARTECIPARE ALL’ASTA
Secondo l’art. 579 del codice di procedura civile “ognuno, eccetto il debitore, è ammesso a fare offerte all’incanto”. Le offerte possono essere fatte personalmente o a mezzo di mandatario munito di procura speciale (non è necessaria la rappresentanza tecnica). Il procuratore legale può fare offerte per persona da nominare ma, in caso di aggiudicazione, entro tre giorni dovrà dichiarare in cancelleria il nome della persona per la quale è stata effettuata l’offerta. L’aggiudicazione altrimenti diverrà definitiva a nome del procuratore. L’iter procedurale della vendita forzata inizia con l’ordinanza di vendita emanata dal giudice nella quale viene previsto un termine tra i 90 e i 120 giorni entro il quale possono essere presentate le offerte d’acquisto. In essa vengono stabilite le modalità per prestare la cauzione e viene fissata, al giorno successivo alla scadenza del termine, l’udienza per la deliberazione sull’offerta e per la gara tra gli offerenti. La cancelleria, poi, provvede a dare pubblico avviso dell’ordine di vendita sui giornali e su appositi siti internet. Per quanto riguarda le vendite giudiziarie che si tengono presso il Tribunale di Trieste, di regola il giudice le affida ad un professionista delegato, che potrà essere un notaio, un commercialista o un avvocato; il delegato predisporrà l’avviso di vendita, nel quale trasporrà il contenuto dell’ordinanza di vendita emessa in precedenza dal giudice dell’esecuzione, e lo farà pubblicare secondo le indicazioni da questi impartite.

L’OFFERTA D’ACQUISTO
Per partecipare ad una vendita giudiziaria bisogna presentare la propria offerta d’acquisto – redatta in carta resa legale (bollo da € 14,62) debitamente sottoscritta, con l’indicazione della procedura, del bene, del prezzo offerto e dei termini di pagamento – in busta chiusa presso la cancelleria del tribunale, oppure dello studio del professionista o dell’ente delegato entro le ore 12,00 del giorno antecedente la vendita (in giorno feriale ed escluso il sabato). Nella stessa busta va inserito anche un assegno circolare non trasferibile pari all’importo della cauzione.
Nella domanda l’offerente deve indicare le proprie generalità (allegando fotocopia di un documento di identità valido), il proprio codice fiscale e dichiarare, nella ricorrenza dei presupposti di legge, se intende avvalersi dell’agevolazione fiscale prima casa nonché, nel caso sia coniugato, se si trova in regime di separazione o comunione dei beni.
Nel caso di offerta d’acquisto effettuata da società, alla domanda deve essere allegata una visura camerale attestante il potere di rappresentanza di chi sottoscrive la proposta. Sul lato esterno della busta, a cura del cancelliere ricevente, sono annotati le generalità del professionista o dell’ente delegato, il nome del giudice dell’esecuzione o del professionista delegato, il numero di ruolo della procedura di esecuzione, la data della vendita ed il nome della persona che materialmente provvede al deposito.

LA CAUZIONE
La partecipazione ad una vendita giudiziaria prevede una cauzione che, nella vendita senza incanto, non può essere inferiore al decimo del prezzo proposto dall’offerente, mentre nella vendita con incanto è stabilita dal giudice nell’ordinanza di vendita in misura non superiore al decimo del prezzo base d’asta. La nuova normativa ha abolito l’obbligo di depositare in cancelleria anche l’ammontare approssimativo delle spese di vendita (spese
e oneri di aggiudicazione, trascrizioni e volture).
Nella vendita senza incanto l’offerta è depositata in busta chiusa in cancelleria. L’offerta è irrevocabile salvo che il giudice non disponga la gara tra gli offerenti sull’offerta più alta, salvo che non venga disposto l’incanto e, infine, salvo che siano decorsi 120 giorni dalla sua presentazione senza che essa sia stata accolta.
Nella vendita con incanto la cauzione viene restituita integralmente, dopo la chiusura dell’incanto, se l’offerente non diviene aggiudicatario del bene. Nell’ipotesi in cui, però, questi non abbia partecipato all’incanto né personalmente né a mezzo di procuratore speciale, senza documentato e giustificato motivo, la cauzione viene restituita nella misura dei nove decimi dell’intero.
Nell’ipotesi di vendita all’incanto è possibile effettuare ulteriori offerte di acquisto nei dieci giorni successivi all’aggiudicazione. Tali offerte, per essere efficaci, devono però superare di un quinto il prezzo raggiunto nell’incanto. Anche in questo caso, sarà necessario depositare in cancelleria l’offerta e integrare la cauzione che dovrà essere pari al doppio di quella richiesta per la partecipazione alla prima asta. Verificata la regolarità di queste ulteriori offerte, il giudice indice la gara della quale viene dato pubblico avviso e comunicazione all’aggiudicatario.
La legge 263/05 prevede espressamente che alla nuova asta possano partecipare, “oltre gli offerenti in aumento di cui ai commi precedenti e l’aggiudicatario, anche gli offerenti al precedente incanto che, entro il termine fissato dal giudice, abbiano integrato la cauzione”. In caso di diserzione della gara da parte degli offerenti in aumento, l’aggiudicazione diviene definitiva. Il giudice dell’esecuzione pronuncerà a carico degli offerenti in aumento la perdita integrale della cauzione, salvo ricorra un documentato e giustificato motivo.

IL VERSAMENTO DEL SALDO
A questo punto, l’aggiudicatario dovrà versare il saldo del prezzo, anche tramite contratto di finanziamento, entro il termine e con le modalità fissate nell’ordinanza di vendita. Tale
termine non potrà essere superiore a 60 giorni dall’aggiudicazione. Quando ritenga che il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello effettivo del bene, il giudice dell’esecuzione può ancora sospendere la vendita, anche a pagamento avvenuto, altrimenti pronuncia decreto di trasferimento all’aggiudicatario del bene espropriato, che contiene l’ingiunzione al debitore o al custode di rilasciare il bene venduto e costituisce titolo per la trascrizione della vendita sui libri fondiari e titolo esecutivo per il rilascio. Se, invece, l’aggiudicatario non provvede ad effettuare il deposito del prezzo nel termine stabilito, il giudice dell’esecuzione ne dichiara la decadenza, pronunciando la perdita della cauzione a titolo di multa, e dispone un nuovo incanto. Se il prezzo ricavato dal nuovo incanto, insieme alla cauzione confiscata, è inferiore a quello dell’incanto precedente, l’aggiudicatario inadempiente è tenuto anche al pagamento della differenza.

(2° parte)